התחדשות עירונית בפריפריה

מהי התחדשות עירונית

התחדשות עירונית בפריפריה היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה.
ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעסוקה ולמסחר.
התחדשות עירונית על כל רבדיה, בין אם ע"י חיזוק המבנים הקיימים ובין אם ע"י הריסתם ובניתם מחדש, צופה פני עתיד.
במדינת ישראל משאב הקרקעות מוגבל, בתים ישנים, רעועים, ונמוכים, מתבקש כי יוחלפו בבניינים חדשים העומדים בתקן רעידות אדמה, יגדילו את היצע הדירות , יחדשו את פני השכונות ויתווספו שטחים ציבוריים כגון: פארקים, בתי ספר, מרכזי פעילות וכד'. בכך יתרמו לרווחת התושבים הקיימים בשכונה, ולכניסה של אוכלוסייה במצב חברתי-כלכלי גבוה יותר.

התחדשות עירונית בפריפריה

התחדשות עירונית מתבקשת יותר מכל בפריפריה בהן קיימות שכונות עם תושבים במצב חברתי-כלכלי קשה. מאידך, מחירי הנדל"ן בפריפריה נמוכים. אין כדאיות ליזם בהשקעה במיזם של התחדשות עירונית בפריפריה אלא במכפילים גבוהים שגודל הקרקע לא יכול להכיל, למרות שהיא זקוקה לזה יותר מכול. לכן, יש מקום להתערבות ממשלתית לקידום מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה החברתית גיאוגרפית בישראל.
משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנסים למצוא דרכים יצירתיות לרבות במסגרת קול קורא. במסגרת ה״קול קורא״ מבקש המשרד לסייע במימון פרויקטים להתחדשות עירונית בשכונות מוחלשות ע"י חידוש פיזי של המבנים.
מאחר ולא ניתן לנתק התחדשות עירונית פיזית מהתחדשות עירונית חברתית יש לגבש תוכנית חברתית- קהילתית ארוכת טווח שמטרתה להעצים את תושבי השכונה.. מטרה התכנית להעצים את תושבי השכונה ולמנף תהליכי התחדשות עירונית חברתית באותה שכונה.

טיפול מסור בכל הנוגע לייצוג דיירים בתהליכי פינוי בינוי

בעיות בהתחדשות עירונית בפריפריה

קיימת בעייתיות בתהליכי התחדשות עירונית בפריפריה ובשכונות מוחלשות.
התחדשות עירונית טומנת בחובה הבטחה לשיפור רמת חייהם של האוכלוסיות המוחלשות על ידי פרויקטים של פינוי בינוי, בהם אין השתתפות כספית של התושבים אלא הסתמכות על הסקטור הפרטי.
הסקטור הציבורי לא לוקח אחריות והתושבים הקיימים מתנגדים לתכנית אשר אינה עונה על צרכיהם והרשות מאשימה אותם בחוסר מוכנות לפעול למען שיפור מצבם.
קיימים פערים משמעותיים בין שכונות שונות ברחבי העיר. בחלק מן השכונות קיים פוטנציאל להתחדשות עירונית באמצעות יזמים פרטיים, בעוד שבאחרות לא קיים פוטנציאל דומה, בשל היעדר כדאיות כלכלית.
למרות שאין התייחסות ישירה לחלקן של העיריות בכך שאין פעילות של התחדשות עירונית בשכונות המוחלשות, יש בקול קורא התייחסות לצורך של שילוב בין הארגונים השונים והדיירים ע"י כך שהניהול יתבצע ע"י העמותות המסוגלות לעשות את הנדרש עבור התושבים ובשילובם.
דווקא ברבות מהשכונות בפריפריה, בהן אין כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית, יש חשיבות בקידום פעילות זו. בכך יגדל היצע הדיור הקיים בהן, ישתפרו פניהן ותשתפר איכות החיים של תושביהן ויוגדו כשכונות יעד.

מקומה של הרשות המקומית בתהליך ההתחדשות העירונית

הרשות המקומית מאפשרת התחדשות עירונית באותו אופן כלפי כלל תושביה. בעוד קבוצת תושבים אחת מוכשרת להתמודד עם אתגר זה, קבוצה תושבים אחרת מעידה על עצמה כי אינה יודעת מהיכן להתחיל.
הרשות מסירה אחריות מתושבי השכונה ללא יכולת התמודדות עם המצב, ובכך מהווה חסם להתחדשות בשכונות מוחלשות. נקודה זו היא המשמעותית ביותר בהבנה מדוע רוב הפרויקטים אינם יוצאים לפועל. הרשות היא המעכבת והחוסמת את הדרך להתחדשות, ולא התנגדותם של התושבים, כפי שהרשות מנסה לצייר.

עורך דין קניית דירה

יכולת האזרחים להשתתף בקבלת ההחלטות בתכנון

יכולתם של האזרחים להשתתף בתהליך קבלת ההחלטות בשלב התכנון היא שאלה מהותית במיוחד בפרויקטים של פינוי-בינוי. פרויקטים אלו מיועדים להתקיים בשטח הנמצא בבעלות פרטית של תושבים בעלי מעמד חברתי-כלכלי נמוך.
היות ופרויקטים של התחדשות עירונית מצריכים דו-שיח בין הצדדים, מתחמים רבים המיועדים לפינוי-בינוי  תקועים בדיונים במשך שנים, ללא התקדמות.

מהם הכשלים הקיימים בתהליך?

בעלי הדירות וחלק מהדיירים מתייחסים לפרויקט המוצע בלבד, רבים אחרים רואים את הפרויקט המוצע כהמשך ישיר להתנסות ארוכת שנים עם הרשות, בה סבלו בעיקר מזלזול, אפליה ואכזבות.
התנסויות שליליות בהתנהלות מול הרשויות משפיעות באופן ישיר על הדרך בה התושבים תופסים את עצמם ואת הרשות. באופן שיטתי לאורך שנים רבות, נבנות בקרב התושבים תחושות קשות של אי שייכות וקיפוח, המביאות לחוסר אמון במערכת ומרמור רב.
חשוב להכיר בכך כאשר ניגשים לפרויקט מסוג זה של פינוי-בינוי, הדורש את הסכמתם של בעלי הדירות. ביתם צפוי להיהרס, וההבטחה לתוצר טוב יותר מגיעה מאותו הממסד אשר אכזב פעמים רבות בעבר.
במקרים מסוימים הדיכוי אשר עברו במהלך השנים חלחל כה עמוק, עד כי העובדה שהם הינם בעלי הקרקע, והאפשרות לנהל את תהליך ההתחדשות עומדת בפניהם, אינה נתפסת כאפשרות ממשית.
על אף חוסר אמון ניכר ברשות ובאינטרסים שלה, ישנה ציפייה ברורה של התושבים ממנה, להרים את הכפפה ולאמץ אותם תחתיה בתהליך.
הציפייה מן התושבים כי יספקו לעצמם את הייעוץ החברתי, הכלכלי, האדריכלי והמשפטי בתהליך כה מורכב, הופכת את מימוש הפרויקט לבלתי אפשרי בשכונות בהם לתושבים אין את היכולת המעשית לנהל פרויקט מורכב שכזה.
שאיפתה של הרשות כי היזמים לבדם יוציאו פרויקטים של פינוי בינוי באזורים מדורדרים, אינה עומדת במבחן המציאות לא רק בגלל הכדאיות הכלכלית אשר אותה ניתן היה לפתור במתן אחוזי בנייה גבוהים יותר.

עורך דין מכירת דירה

אחריות הרשות המקומית

פרויקטים של התחדשות עירונית נוגעים בהיבטים משפטיים, כלכליים, שמאיים, חברתיים ועוד, ומחייבים לקיחת אחריות של הרשויות המקומיות.
עליהן לקחת בחשבון מהן המטרות של ההתחדשות ועבור מי היא מיועדת – האם אלו היזמים? האוכלוסייה העתידית?
ברור כי צרכי האוכלוסייה הקיימת, הבעלים הנוכחיים של הקרקע הם אשר צריכים לעמוד בראש סדר העדיפויות.
הרשויות מנסות ליצור את הרושם שישנה הזמנה פתוחה לכל לקחת חלק בנעשה בעירן, אולם בפועל לקבוצות מסוימות הגישה קשה יותר. התייחסותה של הרשות לקבוצות האוכלוסייה השונות כציבור אחד מביאה להסוואה של מציאות חברתית מגוונת ומורכבת.
המחסום העומד בפני הקבוצה המוחלשת אינו מוצהר באופן גלוי, אולם ניצב שם כ'תקרת זכוכית' המונעת את אפשרותם להשתתף בשיח הקובע את גורלם.
במקום שעולם התכנון יהפוך להיות דוגמה נוספת להדרת אוכלוסייה מוחלשת משיח משמעותי בעניין גורלה ועתידה, על הרשויות להתייחס למטען הייחודי בקרב אוכלוסיות מודרות ומוחלשות, אחרת הרשות יוצרת כישלון ידוע מראש בשכונות אלה.

שילובם של ארגונים חברתיים

בעולם קיימת פעילות רבה של ארגונים חברתיים המסייעים להתחדשות שכונות מוחלשות והעצמת תושביהן, בין היתר, באמצעות קידום תהליכים פיזיים של התחדשות עירונית וניהולם. בשנים האחרונות ניכרת גם בישראל פעילות גוברת של ארגונים חברתיים הפועלים להעצמת תושבים בשכונות מוחלשות ולקידום תהליכי פיתוח שונים.

חלק מארגונים אלו אף פועלים בתחום המגורים. לארגונים אלו ההיכרות הנדרשת עם הרשות המקומית ועם התושבים בשכונות מוחלשות וכן את המיומנויות הנדרשות כדי לרתום אותם לתהליכים מורכבים. וכן הרצון לסייע ליצירת שינוי משמעותי במרחב הפיזי והחברתי,  כמו גם נכונות להשקיע משאבים לצורך קידום תהליכים אלו, לרבות רתימת גורמים פילנתרופים, מהארץ ומחו"ל.

במסגרת הקול קורא , בכוונת משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להניע תהליכי התחדשות עירונית בשכונות היעד, בהן אין כדאיות כלכלית לביצוע תהליכים אלה, באמצעות ארגונים חברתיים, כהגדרתם להלן, הפועלים בהן, בשיתוף עם יזמים שייבחרו על ידם, ובהסכמת בעלי הדירות.

 

בודק...