בעיניים שלי אין דבר כזה נציגות גדולה מידי, אני בעד שיתוף ושקיפות לכל אורך התהליך, לאט לאט הנציגות מצטמצמת, יש מעורבים יותר ומעורבים פחות ופחות. הנעת הפרוייקט הוא הליך מורכב שכמה שיהיו יותר משתתפים בהנעתו ובניתובו כך טוב יותר. צריך לזכור שמדובר בתהליך ארוך עם המון מכשולים בדרך וצריך לצלוח כל שלב בתהליך כדי להמשיך לשלב הבא, אין קיצורי דרך ולא מעט מהנציגים ברגע שרואים שיש על מי לסמוך פשוט משתתפים פחות.
ההחלטות צריכות להתקבל על פי הרוב תמיד אפשר להביא יועצים ולהשמיע דיעות, אבל הרוב צריך לבחור, לכן צריך מספר אי זוגי של נציגים.
עו"ד נבחר ע"י הרב של הבעלים, עו"ד מלווה את התהליך כולו, רצוי שכמה שיותר בעלים יזומנו לפגישה הראשונית עם העו"ד וקולם יישמע הבעלים צריכים לפגוש אותו או לפחות לתת הזדמנות נאותה להתרשם ממנו ולהרגיש חלק מבחירתו, זה תהליך שאם לא סומכים על עוה"ד קשה מאוד לכולם לאורך כל התהליך.
נציגות היזם רשאית להמליץ, אבל היא בודאי לא רשאית להתערב בתהליך בחירת עוה"ד. החובה החוקית על היזם היא לשלם את שכר הטרחה של עוה"ד אך הבעלים הם אשר צריכים להחליט מי ייצג אותם ומיהו איש אמונם במו"מ ובתהליך כולו, התהליך הינו ארוך ומורכב בלי שהרב מאמין בעוה"ד ובפועלו עבורם קשה מאוד להתקדם.
היזם הוא שמציג את התמורות בשלב הראשון ועוה"ד מנהל את המו"מ במהלכו משתף את הנציגות בשלבים השונים ובשאלות השונות ובודק את הבטוחות והשלבים וכי כל מה שמגיע עפ"י חוק מופיע בהסכם ודואג שהכל יהיה שקוף. רצוי להגיע לכל דייר ולשמוע מה מטריד אותו בתהליך וממה הוא חושש ולהשתדל לתת לזה מענה בהסכם, בפרוייקטים קטנים אני מכנסת אסיפה של כל הבעלים ושומעת בעצמי ובפרוייקטים גדולים נעזרת בנציגות או במדיה כדי לשמוע את הבעלים.
הקריטריונים לבחירת עו"ד בעיני הם מקצועיות, אנושיות וניסיון, לרב האנשים זה הבית שלהם הבסיס לחייהם או המוצר היותר יקר בחייהם, חייב להגן על זה משפטית, בנוסף מאחר שמדובר בתהליך ארוך צריך לסמוך על האדם שמייצג אותך בתהליך, אחרת אי אפשר להתקדם, יש חתימות בדרך הרבה יותר משמעותיות מחתימה על ההסכם הראשוני, הסכמי ליווי בנקאיים שאני לא ישנה לילות לפני שאני מחתימה בעלים עליהם ועד שהבטוחות לא בידי אני לא רגועה. בחירת דירות, בחירת חניות, בחירת מחסנים וצריך שכולם יהיו מרוצים בסוף התהליך, לא פשוט,
אבל מאתגר ומספק מאוד 😊
מדובר באחת הרכישות הגדולות ביותר ולה מתלווה הזכות הקניינית החזקה ביותר (בעלות/ חכירה לדורות). עסקת מקרקעין דורשת בדיקות משפטיות מתוכננות ומוקפדות בהתקשרות עם אנשים ורשויות.
זהות בעלי הזכויות בדירה, נסח טאבו/ הסכם חכירה, חובות או שעבודים בדירה, בדיקות תכנוניות, פגמים נסתרים. כמו כן לעסקת מכר גם תשלומים נלווים נוספים כמו: מס רכישה, היטל השבחה, עמלת תיווך, שכ"ט עו"ד, תשלומים של זכויות חכירה לא מהוונות, כאשר יש משכנתא בדיקה יש לחשב את סך העלויות של אותה הלוואה בנוסף לתשלומים החודשיים.
