כמו ברכישה של דירות יד שניה גם רכישת דירה מקבלן מחייבת תכנון מוקדם ומספר בדיקות חשובות. רכישה מקבלן לרוב מורכבת יותר מבחינה משפטית מאשר ברכישת דירות יד שניה. ברכישת דירה מקבלן הבדיקות המקדמיות הן אחרות, במקרים אלו יש לשים לב לאיתנות הכלכלית של הקבלן, האם יש תנאים מקפחים בהסכם הרכישה. יש לזכור כי גם אם בחרתם עורך דין מייצג ברכישת דירה מקבלן יהיה עליכם לשלם תמורה לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הערה וטיפול ברישום הבית המשותף. בנוסף יש לקחת בחשבון את המימון בעת הרכישה היות ומרגע התשלום עד קבלת טופס 4 ואכלוס יכול לעבור זמן רב. על כן יש לפרוס את התשלום באופן המדויק ביותר עבור רכישת דירה מקבלן כך שלא יגרום לחסרון כיס כתוצאה מכפל תשלום. זאת ועוד, ברכישת דירה מקבלן יש לשים לב היטב לביטחונות שיעמדו לרשותכם בהתאמה לחוק המכר, והאם פרוטוקול מסירת הדירה יתבצע עם עין מקצועית או לא מקצועית ועד כמה אותו הקבלן ייקח אחריות בדק יש חשיבות להתייעצות עם עורך דין קודם לפני שניגשים לביצוע או עריכת העסקה על מנת לוודא שאתם מקבלים את התנאים האופטימליים לרכישת הדירה וכן, שתקבלו מה שהובטח לכם ללא בעיות במהלך העסקה או לאחריה.
רכישת דירה מקבלן מחייבת בירור מעמיק על הקבלן ועל הפרויקט, עו"ד המתמחה בנדל"ן על כל סוגיו יכול להבין מהכרות מוקדמת האם החברה בעלת ניסיון ומוניטין או שמא יש סיכון ברכישת נכס בפרויקט מסוים. ברכישת דירה מקבלן ניתן להוציא נסח חברה של אותו הקבלן וכך לבדוק את איתנות הכלכלית של החברה. מאחר ומדובר ברכישת נכס "על הנייר" רצוי לבדוק גם בוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית שהתוכניות אכן מאושרות ואין עיכוב בירוקראטי או אחר המונע מהקבלן להתחיל לבנות בזמן. ובאם הבניה תתאחר יש לתת על נושא זה בהסכם הרכישה מול הקבלן. חשוב מאוד כאשר מסכמים על מחיר לראות מאיזה מועד הקבלן מצמיד את אותה התמורה עבור הדירה אל מדד תשומות הבניה, בסכומים של רכישות מסוג זה כל חודש מוקדם יותר יכול לגרום לרכישת הדירה מקבלן להיות יקרה יותר . בנוגע לענייני מיסוי מקרקעין במקרה זה לעיתים המס כמו גם התשלום הראשוני משולמים הרבה לפני קבלת הנכס בפועל, ברכישת דירה מקבלן יש להכין את הסכומים הללו מראש.
ברכישת דירה מקבלן הסכם לרוב מגיע ממשרד עורכי הדין המייצג את הקבלן, יש אנשים שמסתפקים בעורך דין הקבלן כאשר מבצעים רכישת דירה מקבלן אך חשוב גם במקרים הללו לשכור עורך דין מומחה במקרקעין המייצג את הרוכב עורך הדין המייצג את הרוכש ידאג לעריכת נספח שינויים להסכם מול קבלן בכדי שרכישת דירה מקבלן תעשה עם ההגנה המיטבית על הרוכש ויטיבו עימו. בהסכם יוכנסו סעיפים רבים הנוגעים לתמורות הרוכש, לוח זמנים לקבלת הנכס ופיצוי באם לא יתקבל בזמן, דיוקים של המפרט הטכני, עלויות שיחולו בכל מקרה על הקבלן ועוד. במידה ואתם מתכננים לבצע רכישת דירה מקבלן, כדאי להתייעץ עם הטובים ביותר – חברת עורכי דין גרטופסקי כהן המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן נמצא לשירותכם.
רכישת דירה מקבלן מעצם הפער בין אדם מן היישוב אל קבלן שזו מלאכתו הינה דבר מורכב. בעסקאות מול קבלן יש הגורסים כי אין צורך בעורך דין ובשלב מאוחר יותר מתחרטים על כך. והסיבה, עורך הדין של הקבלן ששכר הטרחה שלו קבוע בחוק בעבור פעולות הרישום שמבצע הוא מחויב לקבלן ולו בלבד, ובאם ייצג את רוכש הדירה בפרויקט העורך דין של הקבלן יהיה בניגוד עניינים. כאן נכנס עורך דין קניית דירה מקבלן שהוא לא פחות מהכרחי בכדי להגן על זכויותיו של הרוכש באמצעות ליווי צמוד ועל ידי כך הופך עורך דין את המשימה של הרכישה לפשוטה.
מטרתו של עורך הדין היא לבטח את התנאים של הרוכש ולמקסם ככל שניתן את התמורות המגיעות לו. שירותיו של עורך דין קניית דירה מקבלן חשובים מאוד על מנת לגשר על הפער הבלתי נמנע בין יזמים מנוסים וחברות ענק אשר מכירים את התחום לעומק ולא תמיד שמים את הלקוח בראש מעייניהם לבין הלקוח שמעוניין לרכוש דירה בתוך פרויקט. המשימות של עורך הדין רבות וכוללות בדיקות מקדימות, ניהול משא ומתן מול משרד עורכי הדין שמייצג את היזם, עריכת נספח תיקונים להסכם קבלן, ליווי בחתימה על הסכם, פיקוח על העברת התמורות ותשלום המיסים. מעורבותו של עורך דין חשובה גם למניעת תקלות, לחיסכון בכספים, בזמן ובטרחה מיותרת.
עורך דין קניית דירה מקבלן מספק ללקוחו שירות חשוב מאוד בעת התנהלות מול חברות וקבלני בנייה. על עורך הדין להכיר היטב את תחום הנדל"ן על כל סוגיו ולעומק, בכדי לייצג נאמנה את הרוכש מול הקבלן לברר ולהעמיק בפרטים הקטנים ביותר בהסכם ולראות שהסכם זה לא מקפח, ולנהל משא משפטי על תנאיו של הרוכש. במקרים רבים עורך הדין מקבל אליו לייצור לקוח אשר מעוניין לרכוש נכס שמצוי עדיין רק בשלב התוכניות. במקרים אלה יש מורכבות נוספת בבדיקה המקדמית המחייבת בחינה של איתנותו הכלכלית של היזם באמצעות הוצאת נסח חברה ובדיקת שעבודים ולעיתים גם בדיקת נאותות של החברה. בנוסף על עורך הדין לבדוק בוועדות התכנון האם אכן יש אישור בנייה ובמידה וכן לבחון האם יש סבירות לחסמים בירוקרטים בדרך.
על עורך הדין להגן על האינטרסים של הרוכש ושלו בלבד, לעזור בבחירת הדירה אשר מתאימה מבחינת כל התנאים כולל קומה, כיווני אוויר, תכנון פנימי ועוד. במידה ומעוניין הרוכש לבצע שינויים פנימיים עליו לומר בדיוק איכן וייתכן וניתן לדון על נושא זה במסגרת המשא ומתן. על עורך הדין האחריות לנסח הנוגע לערבויות וסוג הערבויות. ובנוסף להנחות את הרוכש בדבר הכספים שעליו להתכונן להשקיע ברכישה כמו שכ"ט מתווך, מס רכישה, פתיחת תיק משכנתא ועוד. הקבלן מחויב להעמיד את הערבויות הבנקאיות.
המלצה להיעזר בליווי של עורך דין קניית דירה מקבלן מעצם היותה של העסקה מאוד מורכבת והסכם עם קבלן לרוב הסכם ארוך יותר וגנרי יותר מהסכם מכר של דירת יד שנייה על עורך הדין לעבור בדקדקנות על כל הסעיפים בהסכם ולדון עם הקבלן ועורך דינו על סעיפים שונים לטובת הרוכש.
עורך הדין יכלול סעיפים הנוגעים להסדרי תשלומים, הפרות בלוח הזמנים, שינויים ותוספות למפרט שהוצג ועוד. עורך הדין מלווה את הרוכש החל מחתימת ההסכם ועד לקבלת המפתח ומייעץ לו בכל הנוגע לרכישה, לאחר שהבנייה מסתיימת מוודא כי הנכס נרשם על שם הרוכש בטאבו וכי הדירה על כל מערכותיה תקינה למגורים. לצורך כך, חברת עורכי דין גרטופסקי כהן מתמחה בתחום ומציעה ליווי מקיף, כולל ומקצועי עבור כל לקוחותיה.
